昆明出台住宅专项维修资金管理新规 9月起施行 支持老旧小区用维修资金加装电梯

昆明市人民政府正式印发《昆明市住宅专项维修资金管理办法（试行）》（昆政规〔2026〕6号），该办法将于2026年9月11日起正式施行，同步废止2006年出台的旧交存标准文件。

 

政策亮点明确支持老旧小区动用维修资金增设电梯，鼓励资金用于房屋安全体检，以及购买电梯维护责任保险、外墙脱落保险。针对电梯故障、外墙脱落等7类危及安全的应急场景，可跳过常规业主表决快速走绿色通道拨付资金。

附件：《昆明市住宅专项维修资金管理办法 (试行)》（昆政规〔2026〕6 号）

昆明市住宅专项维修资金管理办法（试行）

第一章  总 则

第一条  为加强住宅专项维修资金管理，建立住宅维修保障机制，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》、《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》和《昆明市物业管理条例》等法律法规的规定，结合昆明市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内商品住宅、已售公有住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条  本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、围墙、挡土墙、监控系统、给排水系统、供配电系统、弱电系统、减隔震系统、阻尼器、防雷系统、小区大门及门禁系统、小区景观、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条  住宅专项维修资金管理职责按以下划分：

（一）市住房城乡建设主管部门负责建立健全全市统一的住宅专项维修资金交存标准及使用管理规章制度；负责督促、指导全市住房城乡建设主管部门与市住房公积金中心实现数据共享和业务联动；负责指导县（市、区）住房城乡建设主管部门在市住房公积金中心的配合下共同做好住宅专项维修资金交存工作；监督和指导县（市、区）住房城乡建设主管部门住宅专项维修资金使用业务管理，并组织开展业务培训；指导县（市、区）住房城乡建设主管部门对移交市住房公积金中心管理前的住宅专项维修资金基础数据进行治理并解决历史遗留问题，优化住宅专项维修资金交存便民服务举措。

（二）县（市、区）住房城乡建设主管部门在市住房城乡建设主管部门监督指导下，按照全市统一的政策、制度和业务规范，负责做好本县（市、区）住宅专项维修资金交存工作，经办本县（市、区）住宅专项维修资金使用业务，防范业务风险，确保合规使用住宅专项维修资金；负责对移交市住房公积金中心管理前的住宅专项维修资金基础数据进行治理并解决历史遗留问题；与市住房公积金中心实现有关数据共享和业务联动；向市住房公积金中心发送住宅专项维修资金拨付、退付指令。

（三）市住房公积金中心负责制定全市统一的住宅专项维修资金财务管理等方面的制度措施；负责全市资金的统一管理、防范资金管理的安全风险；配合市、县（市、区）住房城乡建设主管部门共同做好住宅专项维修资金交存、拨付、退付工作；在市、县（市、区）住房城乡建设主管部门的支持下规范管理住宅专项维修资金专用账户，强化财务核算；做好资金保值增值工作，确保存储利息滚存使用。

（四）财政、审计、自然资源规划、市场监管、消防救援等部门按照各自职责，做好本市住宅专项维修资金监督、管理的有关工作。

（五）街道办事处、乡（镇）人民政府按照职责做好本辖区内住宅专项维修资金的有关工作。社区、居（村）委会应当配合有关部门共同做好维修项目现场查勘、竣工验收等有关工作。

第六条  本市建立统一的住宅专项维修资金管理信息系统和数据档案系统。市和县（市、区）住房城乡建设主管部门应当建立投诉受理渠道，并按照有关规定对违反本办法的行为进行处理。

第二章  交 存

第七条  同一物业管理区域内，拥有两个及以上业主的住宅、非住宅，开发建设单位和业主应当按照本办法规定交存住宅专项维修资金。

已售公有住房管理主体为公房售房单位。已售公有住房的售房单位和业主，应当按照本办法规定提取、交存住宅专项维修资金。

第八条  商品住宅的业主，在具备条件的地区，应当在办理房屋预售合同备案登记前，按照房屋买卖合同约定的建筑面积将首期住宅专项维修资金交存专户管理银行；不具备条件的地区，应当在办理房屋交付使用前按照房屋实际建筑面积将首期住宅专项维修资金交存专户管理银行；房屋竣工验收后未售出房屋的首期住宅专项维修资金由开发建设单位在办理项目初始登记前交存专户管理银行，待房屋售出后再由开发建设单位按原交存额向房屋买受人收回。

开发建设单位不得代收购房人的住宅专项维修资金。

第九条  商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。

市住房城乡建设主管部门定期发布新建商品住宅首期住宅专项维修资金交存标准。

已办理房屋所有权初始登记或国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记但尚未出售的房屋，开发建设单位应当按照现行公布的交存标准将首期住宅专项维修资金交存专户管理银行。业主大会设立后开发建设单位仍未交存的，业主委员会应当通知开发建设单位限期交存。

第十条  因旧城改造、基础设施建设、保障性安居工程建设等实施房屋征收搬迁，被征收人选择产权调换方式补偿取得安置房屋的，被征收人（即安置房屋业主）应当依照第九条规定交存首期住宅专项维修资金；被征收人选择货币补偿后又购买回迁安置房屋的，应当依照第九条规定交存首期住宅专项维修资金。征收补偿方案、征收补偿合同等对住宅专项维修资金交存主体、交存比例等另有约定且不违反法律、法规强制性规定的，从其约定。

第十一条  出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第十二条  住房城乡建设主管部门应及时更新与不动产登记机构互联互通的住宅专项维修资金管理系统，确保商品住宅首期住宅专项维修资金交存信息准确。不动产登记机构对未交存住宅专项维修资金的单位和个人作交存提醒。

第十三条  一个物业管理区域存在欠交首期住宅专项维修资金的，由县（市、区）住房城乡建设主管部门向业主委员会（物业管理委员会）书面通报欠交情况，由业主委员会（物业管理委员会）负责催交，也可由业主委员会（物业管理委员会）委托物业服务企业代为催交。

对欠交首期住宅专项维修资金达到一定期限或者一定金额的业主，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。具体期限和欠交金额由业主大会决定。

第十四条  未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。

第十五条  房屋所有权转移时，该房屋住宅专项维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让，并同步在住宅专项维修资金管理系统实现更名。

第三章  管 理

第十六条  业主大会设立前，或者业主大会已设立但未申请划转自管的，住宅专项维修资金由市住房公积金中心代管。

市住房公积金中心应当遵循资金安全、服务优质的原则，按规定择优确定商业银行，作为本市住宅专项维修资金的专户管理银行。市住房公积金中心应当与专户管理银行签订专户管理协议，并开设专户。

开设的专户，应当按物业管理区域设账，按房屋户门号设业主分户账。已售公有住房售房单位提取的首期住宅专项维修资金应当按售房单位设账，按户设分账，业主交存的住宅专项维修资金按房屋户门号设业主分户账。业主分户账应当登记业主姓名、身份证件号码、联系方式等信息，记载交存、使用、结存等情况。

第十七条  市住房公积金中心应当在每年3月底前，以物业管理区域为单位，向业主公布上一年度代管的住宅专项维修资金收支及结存情况。

第十八条  代管的住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，应当执行财政部门有关规定，财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

代管的住宅专项维修资金，应当依法接受审计部门的审计监督。

第十九条  住宅专项维修资金专用票据的管理，应当按照财政部门有关规定执行。

第二十条  业主大会决定划转本物业管理区域住宅专项维修资金自管的，应当制订住宅专项维修资金管理公约。住宅专项维修资金管理公约应当对下列事项作出约定：

（一）专户管理银行选择及专户开设。

（二）住宅专项维修资金自管后，需要划转至代管账户的情形。

（三）住宅专项维修资金账户核算和账目管理的事项。

（四）应急使用预案。

（五）违反住宅专项维修资金管理公约应当承担的责任。

（六）有关住宅专项维修资金的其他重大事项。

业主委员会应当参照示范文本拟订本物业管理区域住宅专项维修资金管理公约，并予以公示，公示期不少于7日，期满后组织业主表决，经本物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并向业主公示，应当书面告知县（市、区）住房城乡建设主管部门、街道办事处和乡（镇）人民政府。

已划转住宅专项维修资金自管的物业管理区域，业主委员会应当按前款规定组织业主制定住宅专项维修资金管理公约。

住宅专项维修资金管理公约示范文本由市住房城乡建设主管部门拟订。

第二十一条  业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当选择一家具有资质条件的商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。鼓励业主大会通过公开、公平的方式择优确定。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地县（市、区）住房城乡建设主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）住房城乡建设主管部门应当通知市住房公积金中心。市住房公积金中心在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第二十二条  住宅专项维修资金自管的，业主委员会主任离任前，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导业主委员会委托第三方专业机构，对管理住宅专项维修资金的情况进行审计，并通报全体业主。

第二十三条  住宅专项维修资金自管后出现下列情形之一的，业主委员会应当持有关资料到专户管理银行办理住宅专项维修资金账户变更手续：

（一）已划定的物业管理区域范围调整的。

（二）物业管理区域名称变更的。

（三）业主委员会主任发生更换的。

第二十四条  住宅专项维修资金自管后，需变更专户管理银行的，应当经物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并向业主公示。表决同意后，按照本办法第二十一条有关规定办理。

第二十五条  业主分户账住宅专项维修资金余额不足首期住宅专项维修资金的30%时，业主应当续交，可优先使用公共收益补充。已设立业主大会的由业主委员会拟订续交方案，未设立业主大会的由有关业主在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下拟订续交方案。续交方案拟定后，组织业主表决，经本物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后实施。

续交方案未经业主大会表决通过的，业主个人住宅专项维修资金分户账金额不够支付需分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

业主违反本办法第九条、第二十五条的规定拒不交存或续交住宅专项维修资金的，业主大会或业主委员会应当要求业主限期改正；逾期不改正的，业主委员会有权依法追交。

第二十六条  本市行政区域内国有土地上已建成交付使用，但未建立住宅专项维修资金的住宅小区，应当补建补交住宅专项维修资金，在省人民政府及省级有关部门另行规定前也可以采取现修现筹的方式由业主分摊费用，具体方式由业主共同决定。

第二十七条  本市征地拆迁安置小区住宅共用部位、共用设施设备的维修保障，各县（市、区）人民政府应当在市住房城乡建设主管部门指导下，积极探索多渠道筹措住宅专项维修资金的途径和办法，负责构建交存前的维修保障机制；征地拆迁安置小区补偿安置对象参照本办法第十条的规定足额交存首期住宅专项维修资金后，其维修保障按本办法执行。

第二十八条  利用物业管理区域住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益及共用设施设备报废后回收的残值，应当主要用于补充住宅专项维修资金，分摊计入有关业主分户账。

经营收益及残值补充的比例及具体办法，由全体业主在物业管理规约中约定；物业管理规约未予约定的，由全体业主依法决定。

第二十九条  房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金的本金及利息返还业主。

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第四章  使 用

第三十条  住宅专项维修资金应当专项用于物业管理区域内住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金使用分摊列支范围应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并向业主公示。

下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位等承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。

（二）依法应当由有关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

（四）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用。

第三十一条  住宅专项维修资金的使用应当遵循业主“谁受益、谁负担”的原则，按下列规定分摊：

（一）用于物业管理区域住宅共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（二）用于单幢或多幢住宅共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（三）用于单元住宅共用部位、共用设施设备的，由单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（四）用于两户或两户以上房屋的住宅共用部位、共用设施设备的，由有关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（五）物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，其共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由业主按照所拥有的车位、车库建筑面积的比例分摊。但属于业主共同所有的车位、车库除外。

业主分户账住宅专项维修资金余额不足的，应当由该业主补足差额部分；业主未交存住宅专项维修资金的，应当由该业主补交首期住宅专项维修资金。涉及尚未出售房屋的，开发建设单位应当按尚未出售房屋建筑面积分摊费用。

已售公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由有关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

已售公有住房与物业管理区域内其他房屋之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由已售公有住房与其他房屋按各自拥有的建筑面积比例分摊。

第三十二条  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位应当按照尚未出售商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第三十三条  住宅专项维修资金使用可以实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度。

提供第三方服务的专业机构应当依照法律法规和有关规定履行监督职责，不得伙同有关业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人、施工单位弄虚作假，损害业主利益。

第三十四条  住宅专项维修资金尚未划转自管的物业管理区域，业主应当共同制订本物业管理区域住宅共用部位、共用设施设备出现紧急情形时使用住宅专项维修资金实施维修的应急使用预案。

房屋已交付使用的物业管理区域，已设立业主大会的，业主大会应当组织业主制订应急使用预案；尚未设立业主大会的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织业主制订应急使用预案。应急使用预案经本物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并向业主公示。业主委员会、街道办事处、乡（镇）人民政府或开发建设单位在应急使用预案生效后应当书面告知县（市、区）住房城乡建设主管部门。

应急使用预案示范文本由市住房城乡建设主管部门拟订。

第三十五条  住宅专项维修资金使用，按以下流程办理：

（一）拟订使用方案。当物业管理区域内住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时，由有关业主、业主委员会、物业服务企业、公房售房单位或其他管理人（以下统称使用申请人）拟订使用方案，并向分摊列支范围内业主公示，公示期不少于5日。按照本办法第三十四条应急使用住宅专项维修资金的，应当将使用方案告知分摊列支范围内的业主。

（二）业主表决。由业主委员会、街道办事处、乡（镇）人民政府、公房售房单位组织业主依法表决通过使用方案。表决结果应当向业主公示，公示期不少于5日。

（三）使用备案和预算资金拨付。使用申请人持使用方案、使用备案表、费用预算票据等有关资料向县（市、区）住房城乡建设主管部门申请使用备案；其中，涉及动用已售公有住房住宅专项维修资金的，还应当取得售房单位同意使用的书面证明，公房售房单位出具有关证明材料。符合规定的，县（市、区）住房城乡建设主管部门应当及时备案。

住宅专项维修资金代管的，由县（市、区）住房城乡建设主管部门发出拨付指令，由市住房公积金中心拨付预算资金；住宅专项维修资金自管的，由业主委员会拨付预算资金。预算资金可在使用备案后拨付，也可待工程竣工验收合格后，一并拨付。预算资金拨付比例不得高于使用方案确定的总金额的50%。

（四）竣工验收和结算资金拨付。工程竣工后，使用申请人应当根据有关规定和使用方案约定组织验收，并将验收结果向业主公示5日。公示期满无异议后，住宅专项维修资金代管的，由使用申请人持工程验收意见表、结算报告表、费用结算票据等有关资料向县（市、区）住房城乡建设主管部门申请拨付，符合拨付条件的，县（市、区）住房城乡建设主管部门发出拨付指令，由市住房公积金中心拨付结算资金。

住宅专项维修资金自管的，业主委员会应当拨付结算资金。专户管理银行应当按照有关规定对资金支取资料进行审核，符合规定的，及时完成资金支取。

物业管理区域已建立应急使用预案或住宅专项维修资金管理公约的，由约定的执行主体作为使用申请人，按照前款第（一）、（三）、（四）项的规定办理。

第三十六条  未建立应急使用预案或住宅专项维修资金管理公约的物业管理区域，当住宅共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋使用安全的应急情形，需要立即使用住宅专项维修资金实施维修的，由使用申请人告知街道办事处、乡（镇）人民政府后，按照本办法第三十五条第（一）、（三）、（四）项的有关规定办理：

（一）屋面防水损坏造成严重渗漏的。

（二）电梯故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的。

（三）供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断，严重影响业主生活的。

（四）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的。

（五）消防设施设备严重损坏的。

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活或危及财产安全的。

（七）供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或漏电，严重影响业主生活或危及人身财产安全的。

涉及电梯、消防设施的，使用申请人在书面报告街道办事处、乡（镇）人民政府的同时，应当书面报告市场监督管理部门、消防救援部门，市场监督管理部门、消防救援部门应当实地查勘确认。

第三十七条  在住宅专项维修资金使用过程中，不得将已拨付的住宅专项维修资金挪作他用，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的住宅专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。

使用申请人应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。

县（市、区）住房城乡建设主管部门在备案时应当对使用备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。

第三十八条  已归集住宅专项维修资金的老旧住宅小区，可依法使用住宅专项维修资金增设电梯。鼓励住宅专项维修资金用于房屋体检、以及购买电梯维护保养及电梯责任保险、外墙脱落保险。

第五章  监督管理

第三十九条  开发建设单位违反本办法第十四条规定将房屋交付买受人的，由县级以上住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第三十二条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

公有住房售房单位未按本办法第十一条规定提取或足额提取住宅专项维修资金的，市或县（市、区）财政部门、住房城乡建设主管部门应当责令限期改正。

第四十条  违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上住房城乡建设主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

县（市、区）住房城乡建设主管部门挪用住宅专项维修资金的，由市住房城乡建设主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条  有关行政机关及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

县级以上住房城乡建设主管部门、市住房公积金中心、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附 则

第四十二条  自本办法实施之日起，凡未交存首期住宅专项维修资金的业主，应当依照本办法公布的交存标准交存。2006年11月30日昆明市房产管理局公布的《昆明市房产管理局关于贯彻执行〈云南省建设厅 云南省财政厅关于切实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的通知〉的通知》（昆房〔2006〕194号）的交存标准同时废止。

第四十三条  本办法由市住房城乡建设主管部门与市住房公积金中心共同解释。

 

第四十四条  本办法自2026年9月11日起施行。