当物业与业主陷入“囚徒困境”，住宅电梯安全如何破局？——从市政协民主监督调研看住宅小区电梯安全治理的深层逻辑

来自新电梯网安庆记者站消息：

近期，一组关于全国物业行业的数据引发社会广泛关注。数据显示，近年来，全国住宅物业企业主动撤场案例持续增加，物业费收缴率不断下降，不少物业企业经营压力持续加大，部分住宅小区甚至因物业退出而陷入管理真空。

与此同时，安庆市政协聚焦群众“上下楼”这一民生“关键小事”，先后召开“加强住宅小区电梯安全管理”民主监督工作筹备会，并组织开展专题调研座谈和实地走访。安庆市电梯协会全程参与调研，先后深入多个住宅小区，与物业服务企业负责人、业主委员会负责人、业主代表及电梯维保企业进行了深入交流，广泛听取基层意见建议。

作为特种设备安全和住宅小区公共服务体系的重要组成部分，电梯既是群众每天都要接触的民生设施，也是检验基层治理水平的重要窗口，更是物业管理、业主自治和公共安全责任交汇的集中体现。

调研发现，当前住宅小区电梯安全面临的许多问题，表面上是设备运行和物业管理问题，实际上折射的是基层治理中的深层次矛盾。当物业服务质量下降、物业费收缴率持续走低、物业企业经营压力加大、业主信任不断减弱时，各方都试图维护自身利益，却在相互博弈中不断削弱公共服务能力，最终导致公共利益受损。

从经济学角度来看，这正是一种典型的“囚徒困境”和“流民博弈”。

一、电梯，是住宅小区最大的公共产品。

很多人认为，物业管理就是保洁、保安、绿化。其实，住宅小区最重要的公共产品，是电梯。保洁一天不打扫，小区只是脏一点；绿化几天不修剪，并不会危及生命；但电梯一旦管理失效，影响的是群众每天的出行安全，甚至可能危及生命。电梯不同于普通设备，它是依法实施全过程安全监管的特种设备。一部住宅电梯能够安全运行，离不开四个主体共同履责：政府依法监管、物业履行使用管理责任、维保单位规范维保、业主依法履行义务。任何一个环节出现问题，都可能影响电梯安全。因此，电梯安全本质上也是住宅小区公共治理能力的一面镜子。

二、物业与业主，正在陷入一场“双输博弈”。

调研过程中，我们听到最多的两句话：物业企业说：“物业费越来越难收。”业主说：“物业服务越来越差。”双方似乎都有理由。物业企业反映，近年来人工、保险、材料、设备维护等成本持续上涨，而物业费标准不升反降，收费率不断下降，不少企业只能压缩成本维持运营。业主则认为，物业服务质量下降，环境维护不到位，公共设施维修不及时，因此拒绝缴纳物业费。于是，一个恶性循环开始形成：服务下降—业主拒缴物业费—物业收入减少—继续降低服务标准—更多业主拒缴。站在各自角度，每一方似乎都作出了“最有利于自己”的选择。但最终，没有真正的赢家。

物业企业经营困难，甚至主动撤场；业主生活环境不断恶化；正常缴费的居民实际上承担了更多公共成本；而包括电梯在内的公共设施维护投入不断减少，安全风险不断累积。这正是经济学所说的“囚徒困境”。

三、电梯安全，不应成为双方博弈的代价。

对于电梯行业来说，我们最担心的并不是物业与业主之间的矛盾，而是公共安全因此受到影响。物业企业可以退出市场，但电梯不会停止运行。业主可以更换物业，但群众每天仍然要乘坐电梯。电梯巡查不能因为收费困难而减少，故障维修不能因为资金紧张而拖延，应急救援不能因为人员不足而缺位。特别是随着住宅电梯使用年限不断增长，部分电梯进入老龄化阶段，如果公共管理能力持续下降，安全风险将进一步增加。因此，住宅电梯安全绝不能成为物业与业主博弈的“牺牲品”。

四、破解困局，不能只靠“催缴物业费”。

近期，一些地方倡导党员干部、公职人员带头缴纳物业费，引发社会讨论。协会认为，党员干部依法履行合同义务、发挥示范作用，可以理解，也有积极意义。但是，物业收费问题终究属于市场契约关系。如果物业服务质量得不到提升，收费公开透明机制不完善，业主依法更换物业仍然困难，仅靠行政倡导很难从根本上解决问题。同样，也不宜将物业费缴纳情况简单与干部考核、评优评先等挂钩。行政引导可以作为阶段性措施，但不能代替法治和市场规则。真正的物业管理，应当建立在契约精神基础之上。物业依法提供服务，业主依法履行缴费义务；物业违约，应依法承担责任；业主无故欠费，也应依法承担相应责任。规则对双方都公平，契约才能真正建立。

五、电梯安全治理，需要建立长效机制。

结合市政协民主监督调研情况，安庆市电梯协会建议重点从以下几个方面完善住宅小区电梯安全治理。

一是加快推进老旧住宅电梯更新改造。抢抓国家超长期特别国债政策机遇，全面摸清全市老旧住宅电梯底数，建立更新改造项目库，实现应换尽换、应改尽改，从源头提升设备本质安全。

二是建立老旧电梯拆除安全标准。随着更新改造项目不断增加，旧梯拆除作业将明显增多。建议制定统一的拆除标准作业程序，规范施工组织、安全防护、吊装运输和风险管控，重点防范高处坠落等事故。

三是规范电梯专用钥匙管理。近年来，全国多起事故与钥匙管理不到位有关。建议明确物业企业钥匙保管主体责任，建立登记领用制度，在层门等醒目位置设置警示标识，严禁非专业人员使用电梯专用钥匙。

四是推进智慧电梯建设。积极推广物联网监测、故障预警、维保全过程留痕、远程监管等技术，实现电梯安全由事后处置向事前预防转变，不断提升数字化治理水平。

五是持续治理维保行业“内卷式”竞争。严厉打击恶性低价竞争、挂证维保、虚假维保等违法违规行为，完善信用评价机制，推动维保行业回归质量竞争、诚信竞争。

六是压实物业企业安全主体责任。全面落实“日管控、周排查、月调度”制度，强化日常巡查、隐患治理和应急管理，切实履行住宅电梯使用管理职责。

住宅电梯每天都在运行，它检验的不只是设备质量，更检验一个城市基层治理的能力。今天讨论的不是一部电梯，而是一套治理体系。

物业与业主不是对立关系，而是共同维护住宅小区公共利益的合作伙伴；政府不是简单协调纠纷，而是依法维护公平竞争和公共安全；行业协会不仅要加强行业自律，更要发挥桥梁纽带作用，推动形成共建共治共享的新格局。

市政协开展“加强住宅小区电梯安全管理”民主监督，关注的不只是电梯安全本身，更是通过这一群众身边的“关键小事”，推动基层治理水平不断提升。住宅电梯安全没有旁观者，也没有局外人。只有物业依法履责、业主诚信履约、维保规范服务、政府依法监管、社会共同参与，让契约精神真正落到实处，让法治成为解决矛盾的根本遵循，才能走出“服务越来越差、收费越来越难、安全风险越来越高”的恶性循环，让群众“上下楼”更加安全、更有保障，也让住宅小区真正成为群众安居乐业的幸福家园。