上海一小区老电梯反复骤降冲顶，18年未大修，卡壳在哪里？

　　冯女士要求小区尽快开展电梯大修，可三个月过去了，等来结果是：电梯大修“不算紧急事项”，必须由业委会启动征询，而小区业委会正值改选……冯女士很着急，并向“解放热线·夏令行动”反映，“业委会改选还不知道什么时候结束，新业委会成立不了，就什么都做不了吗？”

　　△虹口区海泰苑小区由4栋高层楼组成。

　　表现好的电梯反而故障率高

　　海泰苑2003年建成，有4栋32层高的居民楼，每一栋都是两梯三户。“电梯啊，经常故障！”对海泰苑小区居民来说，电梯的“小毛病”已有些习以为常。

　　7月16日，记者来到冯女士所在1号楼观察。外侧的2号电梯从高层下来，梯门缓慢地打开，发出沉重的摩擦声。进入电梯轿厢，灯泡、空调虽陈旧，但运行良好。电梯内设有监控、紧急对话功能，楼层按钮的灵敏度尚可，只是电梯上下的速度明显较慢，从1楼到23楼花了49秒时间。经过一些楼层时，能听到叮铃当啷的零件碰撞声。记者又乘坐1号电梯体验，看到电梯的上下显示灯已经失效，关开门速度同样也很慢。

　　两部电梯由上海通力电梯有限公司制造，维保单位为上海嘉誉电梯工程有限公司，下一次维保时间均为2021年10月。看似差别不大，但居民反映2号电梯故障率较高。电梯内的智能显示屏显示：2号电梯日均运行898次、开关1816次，负荷量均不及1号，高峰等梯的时间仅1号电梯的一半，似乎应该表现更为优秀，怎么反倒需要大修？30楼的一位居民告诉记者，2号电梯下来的速度较快，因此一直使用频率高。只是前阵子处于维修状态，居民才依靠1号电梯上下。

　　△电梯智能监测屏幕显示2号电梯运行表现较优秀，故障率反倒更高。

　　20楼的一家人告诉记者，两部电梯都经常坏，“一个月四五次。”一位居民称他两个月前曾遭遇坠降，“掉了两层，当时心里有点慌，但好在停住了。”最常见的故障是电梯抵达1楼后，梯门紧闭不开，需要呼叫人员前来修理，“一旦坏了一部，另一部早上几乎层层停，耽误上下班。能彻底修好肯定最好，钱无所谓！”

　　也不是所有居民都认为有大修的必要。有居民未经历电梯故障，感到运行正常，没必要花大钱。也有居民认为，电梯质量本身足够好，是维保单位修缮不力，“我不太信任物业聘请的维保单位的能力。”

　　电梯大修遭遇业委会改选

　　小区其他电梯运行状况如何？2号楼25楼一中年居民称，经常看到电梯处于维修状况，可能维保很及时，因此还未经历过电梯故障。在3号楼，大厅内摆放着电梯维修所需的钢丝绳。外侧一部电梯上下按钮用透明胶带固定住，应该正处于维修状态。里侧电梯上方提示楼层的电子屏处于失效状态。

　　△大厅内摆放着电梯维修所需的钢丝绳。

　　可见，小区电梯老化的迹象相当普遍。1号楼的公共通道上张贴了一张物业公示的电梯评估报告，由上海市特种设备监督检验技术研究院（以下简称特设院）评估2号电梯所得。报告显示风险有20条，均为二类风险，“需采取有效措施整改并在日后保养过程中加强监护”。风险主要包括部件老化磨损、配件采购困难、急停及井道照明等功能缺失等。评估组的建议提及，“针对可能由于控制系统老化导致轿厢间歇性丢失位置信息造成的乘客被困现象，应从平层感应装置等方面及时排除故障，必要时更换整个控制系统”。

　　△报告显示1号楼2号电梯有20条二类风险问题。

　　小区物业上海佳灵杰物业有限管理公司经理李先生告诉记者，电梯早已超过了15年的安全使用寿命，据维修记录，尚未大修。2016年，小区曾启动过一次换梯流程，后不了了之。他们是小区第7任物业公司，去年下半年接手。当时8部电梯都有零碎的小毛病，如1号楼的电梯容易信号丢失，导致自动降到一楼无法开门。4月30日，特设院上门检查后出具的现场安全记录检查也建议做大修改造。

　　然而，因业委会改选流程尚未结束，大修改造的工作没有办法推进。一来，业主无法形成一份大修和更换的统一意见；二来，市面上大修费用约16万，而业委会改选期间，维修资金冻结。眼下，物业只能提供有限的服务，如紧急故障的排除，紧急维修费用的垫资。“业委会改选后，可自主决定大修方案，再征得三分之二居民同意才行。”

　　△上海市特种设备监督检验技术研究院认为“需采取有效措施整改并在日后保养过程中加强监护”。

　　3次业主征询“投票率”是挑战

　　《民法典》正式实施后，由于物权篇中规定“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，使得以往申城各大小区惯用的“未反馈视作同意已表决多数票”的做法失效，投票率上的“硬指标”使得一些小区的业委会换届改选卡壳。那么，海泰苑小区的改选顺利吗？

　　记者在小区公示栏上看到，业主委员会5位候选人名单已在7月9日出炉，需公示7天。正当记者从小区出门时，居委会的工作人员前来更换了候选人正式名单。

　　△业主委员会5位候选人的正式名单刚刚出炉，待向全体业主征询。

　　鸿兴里居委会党总支书记陈女士拿出记事本回忆道，“5月25日启动业委会候选人选举工作，5月28日确定3位换届小组成员，然后开始候选人的推选，基本上是掐着时间点做的。”她介绍，候选人的推举分自荐和他荐，截至6月29日收到推荐名单后，他们来确认竞选意愿，随后审查竞选人的资格，如产权证明、无违建证明、拖欠停车费物业费。在收到的推荐“简历”中，居委会对每个人进行走访调查，这当中也更倾向于具有党员身份、有业委会管理经验的人选。

　　海泰苑有402户、4栋楼，按照比例需选出5位业委会成员，一般为等额选举。因此，公示的候选人名单也是5个人。3到5天内，换届小组成员再制定全体居民投票流程，安排上门发放选票和收集选票的时间，收集到的同意票数达到三分之二，就可以视为业委会选举成功，最快8月初就能有结果。

　　如何保障投票率？陈书记告诉记者，小区本身不算大，基本两个晚上“跑楼”能搞定。居委会打算从下午5时跑至晚上9时结束，搭乘电梯到顶楼，再一层层敲门，有的能当场回收投票意见，有的业主则限期自行递交意见。不住在小区或临时不在家的需电话联系。

　　不确定性依然存在。“若居民对候选人存在异议，则要重新确认候选名单，再走一遍上述流程。”此外，因现有物业为托管物业，尚未签订合同，成立业委会后的第一件事可能是定下与物业的合作问题，又需要进行一次业主大会的征询。确定电梯大修方案，还需要征询一次。“因此，要想尽快启动小区修缮，不单单是居委会和物业的事情，更需要依靠居民们的配合和支持，积极参与到表决当中。”